Esta ley fue sancionada con el objeto de ayudar a aquellos deudores que no pudieron afrontar el pago de las cuotas de sus préstamos hipotecarios debido a la crisis vivida en Argentina con el fin de la convertibilidad.
Fue sancionada en octubre de 2003 y reglamentada con el decreto 1284/2003 el 18 de diciembre del mismo año, donde se establecen los mecanismos prácticos para su implementación.

¿Qué hipotecas están comprendidas por la Ley 25.798?
Es únicamente para las personas físicas o para sucesiones indivisas. Solo incluye a quienes utilizaron el préstamo para la compra, ampliación o refacción de vivienda única y familiar.
También incluye a los préstamos solicitamos para cancelar alguna deuda proveniente de los destinos mencionados.
El monto de la hipoteca debe ser menor a $ 100.000 (o dólares pesificados).
Además la mora debió producirse entre el 1° de enero de 2001 y el 11 de septiembre de 2003.
No incluye a quienes solicitaron el préstamo para otro destino (comprar otra casa además de la propia, poner un negocio, cambiar el auto, etc.). Tampoco para los que tienen varias deudas hipotecarias, en ese caso solo sería para que hubiera realizado para la compra de vivienda única.
Dadas estas restricciones, según las asociaciones de deudores, la ley beneficiaría solamente al 20% los deudores hipotecarios.

Si tiene dudas acerca de si su hipoteca está o no comprendida dentro de esta ley, envíenos la información sobre su caso.

¿Hasta cuándo puede ejercerse la opción?
Para tomar esta opción el trámite podrá iniciarse hasta el 23 de marzo de 2004.

¿En qué beneficia al deudor?
El acceso a este plan impide la ejecución de la hipoteca.
El deudor dispondrá de un año de gracia en el que no deberá pagar las cuotas. Ese tiempo podrá prorrogarse en caso de una grave situación socioeconómica del deudor. Luego de ese lapso se iniciará nuevamente el pago en mejores condiciones que las originales en cuanto al interés y a la relación entre la cuota y el ingreso. Las cuotas serán iguales y mensuales, y compatibles con el valor actualizado la propiedad hipotecada.
El monto de la cuota no podrá superar el 25% del ingreso del grupo familiar.

¿Qué recibe el acreedor?
El acreedor recibirá dos bonos garantizados: uno a 30 meses que se amortizará en 5 cuotas semestrales que empezarán a pagarse en noviembre de 2004, con una tasa del 2% anual de interés, con este se cancela el 60% de la deuda. Otro a 10 años a pagarse en 14 cuotas semestrales y rendirá el 5% anual, con el que se cancela el 40% restante.

¿En qué beneficia al acreedor?
Cobra la hipoteca sin necesidad de afrontar un juicio. En muchos casos es la única alternativa tienen para recuperar lo prestado dado la existencia de otras deudas asociadas al inmueble (expensas, servicios e impuestos vencidos).
Dado que la ley está enmarcada en la emergencia económica no se reconocerán intereses compensatorios, punitorios, gastos, ni honorarios.

¿Quiénes pueden solicitarlo?
En caso de deudas entre dos particulares, puede hacerlo tanto el deudor como el acreedor. Si una de las partes decide hacer uso de esta opción, la otra parte no puede oponerse.
En caso de hipotecas bancarias solo puede hacerlo el acreedor, es decir el banco.

¿Qué pasa con el resto de las hipotecas?
Continúan el proceso habitual, de hecho el decreto 1284/03 que reglamentó la Ley 25.798 ocasionó un incremento en la solicitud de remates ya que clarificó en qué casos podían ejecutarse los juicios y en qué casos no. Según la Corporación de Rematadores están previstos cerca de 1000 ejecuciones por mes.

¿Quién asume la deuda de la hipoteca?
La deuda es transferida el Fondo Fiduciario para la Refinanciación Hipotecaria, administrado por el Banco Nación y creado exclusivamente para este fin. El ente se encargará de pagar la deuda a los acreedores y continuar con el cobro del préstamo hipotecario.
El Fondo funcionará como un fideicomiso con una duración máxima de 30 años, o menor en caso de que cumpla su objeto en menos tiempo.
En caso de que el deudor incumpla con 3 cuotas consecutivas o 5 cuotas alternadas el Fondo tendrá la opción de ejecutar la hipoteca.

¿Cómo solicitarlo?
Deudores Bancarios:
Deberán gestionarlo en el entidad bancaria dónde solicitaron la hipoteca, siempre teniendo en cuenta que el banco será quien decida si aceptar o no el ingreso al plan.
Los bancos están evaluando a quienes aceptar y a quienes no. Esta decisión tiene que ver con que los bancos recibirán bonos como pago por la hipoteca y ya tienen en su cartera una gran cantidad de ellos. En algunos casos son casi el 50% de los activos de la entidad.
Por eso están evaluando ofrecer a los deudores planes similares a los ofrecidos por el estado, de esa forma evitan aumentar su cartera de títulos y buscan también recomponer su relación con el deudor.
En los casos de difícil cobro, los banco seguramente optarán por derivarlo al Fideicomiso, pero continuará cobrando la hipoteca, solo que los fondos serán transferidos al ente.
Puesto así los bancos continuarán con aquellos deudores que presenten voluntad y posibilidad de pago.

Deudores privados.
Deben cumplir una serie de pasos por varias reparticiones del estado, por lo que les es conveniente gestionarlo por medio de un estudio jurídico.

¿Hay algún restricción para los acreedores que no tengan todo en orden con la AFIP?
Los acreedores deberán presentar un certificado de cumplimiento fiscal que acredite que los fondos prestados mediante la hipoteca ha sido declarado y pagado los impuestos correspondientes. Esto no será necesario cuándo la opción sea tomada por el deudor.
De todas formas el Fondo Fiduciario para la Refinanciación Hipotecaria evaluará si existe alguna obligación fiscal impaga y, de existir, retendrá los fondos para girarlos a la AFIP o al organismo correspondiente.

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